輸入住宅のコンストラクションマネジメント/よくある質問

■質問　：マイホームは大手ＨＭと思っていますが・・・？

まず、海外には日本のハウスメーカーと言えるような企業は存在しません。
ハウスメーカー「Ｓハウス」以外は、フランチャイズ店で、その地域の中堅建築会社です。
コンビニ形式と同じ形態であるから、FC本部は間違いなく儲かります。
代理店で企業理念と資質は大いに異なり、職人も異なりますから完成度にも大差が生じます。
ＦＣ代理店に加盟する時には、高いロイヤルリティー（加盟金、年会費）をＦＣ本部へ支払います。
また、モデルハウス建築が条件とか、1棟受注時に工事金額の３％前後の可動ロイヤリティーを支払い、
カタログやイベント資料、様々なソフトの購入などの経費も大きいのです。
そうしますと、どれだけの営業経費が住宅価格に上乗せされているかは、誰でも解ると思うのですが、
一般の方は企業の名前だけを信じて、間違いないと勝手に思い込むのでしょう。
私の現場近くで、大手ＨＭの現場を目にすると、弊社と同じ職人さんだったり、そして大手は膨大な利益を賭けて、
象さんやブルトーザーを屋根などの載せて宣伝しますが、あの『イナバ物置』でも『１００人載っても大丈夫』
平均体重６０キロでも１００人で６トン。インドの象さんや、ブルトーザーでもそんなに重くないですよ。
それでも、「ハウスメーカーで良い」という人は、相当な資産家なのかもしれません。

　★ご理解できない方は、此処で目を覚ますと良いでしょう。　
　転載：　この本を読むと、いかに日本の住宅産業がずさんであり、
　　　　　　今の日本の住宅産業は、半分詐欺まがいの業界であるかが分かります。

■質問　：なぜ住宅建築にＣＭ建築方式が拡散しないのか？

一言で、住宅のCM建築は絶対に儲からないからです。
日本でCM方式が導入されて凡そ20年、　儲かるなら既に多くの企業が参入しているでしょう。
特に完全分離発注の「ピュアＣＭ方式」ですと、建築仕様書通りの施工管理を行う上で、
専門職人のスキルや資質も完全に網羅しておく必要があり、マネジャーが現場へ通う回数も多いです。
一般的に設計事務所が設計監理する週1回程度の管理では、CMの現場では通用しません。
長い現場経験を有し、本当に家創りが好きで、職人を動かせないと住宅のCMは難しいでしょう。
ＣＭ方式での建築工事は「大型プロジェクト」が主で、個人住宅は本当に少ないです。
それと、欧米と日本の人達を比較すると、注文者本人が「DIY」の精神や探究心の無さは明らかですし、
義務教育に建築工学が無い為に「家に対する無知」が、根底に有るのでしょう。
ＣＭ建築方式で一番得をするのは、注文者様でありその為にCM方式があるのです。

■質問　：現場見学会は、しないのですか？　モデルハウスは？

現場見学会どころかチラシや新聞広告などの宣伝は、1回も行った事はございません。
一括請負方式の前職時にはよく開催致しましたが、ＣＭ方式の場合は事業主体が最初から注文者様にあります。
弊社はあくまでもエージェント（代理人）にすぎず、ですからクリニックや店舗等をＣＭ方式で建築された
注文者様が、お披露目される内覧会には協力する場合が有りましても、弊社が主催する事はありません。
まして、ＣＭの仕事を見つける為に、集客目的の見学会を開くこと事態が可笑しいです。
ですから私の場合は、建築中の現場やご入居されているお家を個別にご案内させて頂いています。
一般工務店等が行う完成見学会は、新規見込み客の集客の為に、お施主様の大事な未入居の家を借りて、
広告チラシ等の経費をかけて行う営業活動です。　ですからＣＭとは全く理念が異なるのです。
またＣＭ業務は物を造る請負業（ハード）では無くて、マネジメント業務（ソフト）ですから、
モデルハウスが有ったら変な事になります。

■質問　：相談から契約、工事中の打合せは如何するのですか？

私が、大手のセールスマンの様にご自宅へ伺う事は有りません。（御自宅への訪問依頼はお受けします）
ファーストコンタクトは、建築予定地の近くのカフェ等を利用したり、設備メーカーショールームで行っています。
その後に、ご希望クラスの「デザインプランと概算見積」をお施主様専用サイト（Ｗｅｂ）で提示致します。
その後に、ご検討頂き「ＣＭ建築」で進めるか否かのご決断をお願い致します。（ここまでは無料）
申込金10万円を御入金して頂き、デザインプランや仕様を煮詰めていき、ご納得されましたら基本設計図作成です。
設計図面が上がり次第、専門業者の見積入札を行い、金額の御承認を頂いた後に「専門業者請負契約」の締結です。
「専門業者請負契約」は、少なくても１５社ほどに成りますので、公共施設会議室を弊社で用意しています。
工事が始まれば、平均で週に3回は現場へ通いますので、毎日の進行状況は専用Webサイトでご覧いただけます。
工事中の打合せは、お施主様の休日に現場でお会いしたり、また「専用サイト」で随時行っていきます。

■質問　：輸入住宅以外は建てられないのでしょうか？

在来軸組木造、重量鉄骨造、国内２×４・２×６と、構造やデザインは自由です。
個人的には輸入住宅（北米２×４）がデザイン、インテリアなど奥が深く楽しいので、
いつの間にか輸入住宅ばかりに・・・・輸入住宅と比較しますと、在来軸組木造で昨今、巷で建てられている
モダン風な建物ならば、施工も簡単で工事費も安価になり工期も短くて済みます。
そうは言っても、弊社のクライアント様は絶対に「北米仕様の輸入住宅」と何故か決められています。
それと、お施主様から何社回っても、「意に叶う業者が居なかった」という話をよくお聞きします。
結局は「一般請負式」と、「ＣＭ方式」とは比べる事さえ無意味なのですが、なかなか理解され難いです。
あと、住宅の掲示板で輸入住宅の悪評も好評も目にしますが、本物の高級輸入建材を使い、
高いスキルを保持している職人が造る家は、HMのクオリティより上にある事は事実です。
何と言っても、「構造躯体と組立精度」で全ての建築は決まる」事を覚えていてください。
要は「骨組」を強くしないと、見た目だけ飾ってもね～駄目なんです。

■質問　：ローンで土地購入と同時に、ローンでＣＭ建築は可能？　

弊社では、土地購入からご入居まで、全てのマネジメントを行っています。
購入予定地の無償調査（標高・電磁波・放射能汚染状況）と、調査会社の路盤調査（5ポイント￥35.000）
を行ない、建築に問題の無い土地か如何かの報告書を提出させて頂きます。（路盤調査時期はご相談）
ＣＭでも、土地をローンで購入して、同時に建物もローンで建築できます。
設計士や専門施工業者の工事代金支払い時期に合わせた、融資時期を考慮した資金計画を行います。
各専門施工業者との工事請負契約時の工事代金支払方法について助言する事もマネジメント業務です。
希望する土地に自分好みの住まいを直営ＣＭ方式で建築する。これ以上の「究極の家創り」が他にあるのかな？
土地は年々安くなっていますので、ご希望の良い土地をご一緒にじっくり探しましょう。

■質問　：親戚の大工さんに大工仕事をお願いしたいのですが？

勿論可能です。設計士さん、大工さん、左官屋さん、建具屋さんなど、知合いや友人に全て依頼出来ます。
極論を言えば、全工事を知合いの工務店に依頼して、弊社が何かのマネジメントしても良い訳です。
例えば、デザインプラン作成、輸入部材の手配とか、要は何を管理するかですね。
工期なのか、工事金額を安くするのか、品質を管理するのか？何をご希望されても良いのです。
CMは、品質、工期、価格を総合的にマネジメントする業務です。

■質問　：アウトレット建材や照明器具などの施主支給は？

勿論、自分で自宅を直営で建てる訳ですから、誰にも遠慮はいりません。自由に我がままに何でも有りです。
本当に自分が現場で作業しても良い訳です。壁を塗ったりとか、ペンキを塗ったりとか自由です。
建材、設備、器具など全部を持ち込み可能ですし、それらの商品管理も行います。

■質問　：工事中の事故や火災などの責任はどうなるの？

一般の建築会社の一括請負と何ら変わりません。同じ「工事保険」に、お施主様に加入して頂きます。
現場職人は、労災保険や責任保険に加入する事が工事契約約款で謳ってあります。
建築部材などは、取り付け施工終了まではその専門業者に責任があります。
あくまでも、事業主体は建て主様本人ですから、リスク管理は負いますが、
工事中の火災事故、台風などによる建物破損等は保険金で補てんが出来ます。
入居されてからの自宅のリスク管理と全く同じです。
その保険費用も、工事費2500万円工事期間6ヶ月で、凡そ5万円前後のご負担です。
また、工事中の地震保険も保険会社で取り扱う様になりました。
一括請負契約工事でも同じですが、暴動、戦争等が起きた場合は保証はありません。

■質問　　：完成後の保証とメンテナンスは？

一般の請負業者の瑕疵保証は、長期保証部分（構造駆体に関する部分）が最長10年で、
短期保証部分（クロスの捲れや建具の不具合など）が1～2年です。
ＣＭの直営工事では、各業者が請負った施工部分の瑕疵責任を負う契約を最初に締結します。
また、「瑕疵担保責任保険」については、専門業者請負契約時に加入確認をさせて頂いています。
本当に工事を行う業者と直接契約を行うのですから、これほど確かな事はありません。
また長期保証の構造駆体を建築担当するのは、大手HMの指定工場でもある「JAS認定工場」の責任施工で安心です。
また、細かい手直しは殆んど1年～2年目までに発生しますので施工担当の業社がメンテナンスを行います。
ドア金具調整などは、いつも私が出向いていますが、使用頻度の高いクリニック以外は殆どありません。
実際、過去15年間の仕事の中では、問題に発展する事例は生じていません。-----「情報公開しています」
また、工事途中に各専門業者が倒産した事はございませんが、万が一の場合でも特に心配は不要です。
なぜなら、工事代金の支払いは工事が終了してからになりますので、工事中なら業者を変えるだけです。

例題：　ハウスメーカーや工務店で家を建て長期保証期間内（例えば5年目とか）に、台風時に雨漏りが有った場合？
　　　　①：保証期間内だから保証があり当然無償で修理　　　②：自然災害だから保障期間内でも保証されない
解答：　②　（暴風雨、台風、地震等を原因とする躯体への影響は保証対象外）・・・・・一般の火災保険の対象
　　　　地盤調査に基づく、地盤補強工事を行い現在のフラット35仕様程度の建物であれば、
　　　　通常の居住状況において、30年間位の期間でも建物構造躯体がダメージを損なう事は絶対に有り得ません。
余談：　保証保険料を建築業者から取る保証機構や保証会社の役員を調べると業界のカラクリが解るよ。
　　　　　結局、保証料は工事費に転嫁されるから損をするのは施主になる。

■質問　：坪単価は幾らですか・・・・・？

今でも時々「おたくの坪単価は？」と、問合わせがありますが、「ＣＭ」は、施主様がご自分で直営で建てるので、
弊社が家を販売しているのではありませんので、意味不明で理解できません。
要は、お施主様のご予算内で家の面積を決め、デザインを決め、使うものを好みで決め、「原価」で建てるのです。
弊社がマネジメントしている全ての建物がオンリーワンですから、設計も仕様も同じ家は二つと存在しません。
当然工事価格も全てが異なります。ＣＭを理解すると、この質問は無いと思います。
ＣＭ建築の事業主体はお施主様本人で、誰にも邪魔されずにワガママ放題で建築しています。
坪単価は、その結果で生じる工事金額を、その時の延床面積で割った時の結果です。

■質問　：HMと比べて、いくら位安く値打ちに建築できますか？

比較する建物にもよりますが、大手ハウスメーカーと比較するなら、凡そ30～40％
地域のビルダーの場合で、20％～25％位のコストダウンを目標に頑張っています。
大手の3000万円（プライス）の建物だと、実例で1000万円前後の差が生じています。
当然、同じ規模で同じ仕様の場合です。
この差額の1000万円は、フラット35なら1560万円の返済額になります。
ＣＭで2000万円で建つ家は、1000万円借金して大手で建てると3560万円になります。
勿論ですが、同等の建物でCM業務報酬（フィー）を含んでのガラス張り計算です。
総工事費用＝各専門業者の原価合計（コスト）＋設計確認申請料＋CM業務報酬（フィー）
建材、住宅設備器機、照明器具、空調器機などは工務店への卸問屋価格で購入です。
・売値（プライス）＝本当はいくら？
・コスト＝明確な原価

なぜ、宣伝もしないのに私にマネジメントの依頼があるのか？
働く職人のスキルも大手と同じなら、
誰だって安くて値打ちで、自由に楽しく建つ家を選ぶでしょう。
残念なのは、殆どの人（９９％）はＣＭ方式をご存知ない。
建築関係業者も殆ど知りません、知っていても知らないふりかも知れません。
本当の「工事原価」が、表に出る事を恐れているのかもと思っています。
とにかく、日本の住宅建築は、海外よりも全てにおいて遅れています。

■質問　：家で一番重要な部分は？

回答は「構造躯体の加工精度と組立精度」ですが、そのスキルは業者でピンキリです。
この部分で家の９０％が決りますが、業者がコストを調整する部分であり消費者も疎かにしています。
また、「骨組みと設計モジュール」は、躯体材料が異なり建物強度に大きな差が生じるのです。
あとは「断熱、気密、換気」ですが、その施工方法がとても重要です。
設備機器は後からでも何とでもなりますが、構造躯体は無理ですからね。

■質問　：本当の「良い家」を建てる為の絶対条件は何ですか？

一つ挙げるなら、あなたを最後まで裏切らない本当の味方を探す事です。
大病になった時の医師選びや、トラブル時の弁護士選びと全く同じだと考える事です。
選択基準は医師や弁護士の資質であり、けっして病院や事務所の規模ではありません。
建築の場合も、あなたにとって何が最良なのかを考え、校正な立場で正直に助言する人です。
ハウスメーカーのセールスマン？　工務店の社長？　地域の設計士？　大工棟梁？　CMｒ？・・・・？
要は誰と組むかで、仕事をするのは下請け工務店であったり、専門工事業者や職人であったりして、
その人たちの技量、人柄はあなたの現場に大きく影響いたします。
いい加減な仕事だったり、粗悪建材だったり、法外な工事価格だったり・・・・
ハウスメーカーによっては、使用できる建材も最初から決められていたり、
建築価格も、２倍位の開きが生じる場合もございます。
そうです！ここでの答えは一生を共にする結婚相手を探すように、本当の味方を探し出す事ができる

「あなた本人の知恵と知識♪」です。・・・・弊社のクライアント様は賢いよ～

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