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あなたと利害関係の無い「CMr」が、貴方の本当の味方です。
「CM建築方式」の最大目標は、
良い家を値打ちに提供する事。
巷で流行る今時の
安かろう、悪かろうの建築に妥協せず、
先ずは「CM建築方式」を学ばれたらいかがでしょうか。


このページでは、一般消費者の方へ【CM建築】を、
出来るだけ解り易くご説明しています。
【CM建築方式】の実務はとても奥が深く、一言でいうと
思いやりと気くばり心の仕事と私は感じています。



「希望通りの良い家」を、「値打に安く」 建てた〜い!
と、思ってハウジングセンターや完成内覧会などで、業者を探すんですよね。
殆どの方は内容と金額に納得出来ず、仕方なく
割高ローグレード
その結果は、巷に溢れているごく普通の、それなりの家に・・・
注文住宅は、まだ幾分良いとして、大方の条件付売建分譲は悲惨!
それは変更駄目・・・この中だけで選択・・・施主支給は駄目
休日に家族で現場を見に行くと、現場休工で室内には入れず・・・残念!

建て主の自由無き、施工業者主導の家造り!

いったい、私が建てている家は誰の家だ!

と、怒っても工事費を全額支払うまでは『業者の家』です・・・残念!
建築会社にとって、家は
商品ですから利益を出す為のにすぎません。
早くて簡単で安造り、いかにして儲けるかの利益追求第一主義がこの業界です。
総金額が大きいので業者と建て主様の間には、
膨大な利害関係が発生します。
3000万円の家なら荒利1000万円なんて当たり前で、1500万円とか・・・

以前に、大手HMの解体見積が400万円で、弊社CMで300万円でした。
「何で100万円も違うの?」と・・・お施主様の驚きの原因は、
な、なんと、同じ解体業者さんでした・・・・ジャンジャン!

その大手HMとCM建築との差は、3割超え〜
業者は大儲け] [貴方は大損する

皆さん!これで納得されますか?・・・・いやいや、殆どの人は無知なだけ。
でも納得出来なくて、検索で「CM方式」を知り、建築マネジャー(私)を雇い、
自分で直営し完全分離発注で建てたそんな賢い奥様が大勢いらっしゃいます。
オークションやネット購入での施主支給品の購入価格には、いつも驚愕します。
例えば17万円のコーラ社の洗面ボールを、輸入代行で2万円で購入とか・・・・
「アウトレット建材」「個人輸入」「オークション」で激安買いは当たり前。
これがアメリカ生まれの
究極の家創り『CM』コンストラクション・マネジメント

皆さん、かなり勉強されていて、とにかくワガママの言い放題(笑)
しかし喜びを分かち合い楽しい時間を共有できる私・・・とても幸せな仕事です。
そんな「ワガママなママ達」の大喜びの笑顔が私は大好きです。

★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

「CM」って、コマーシャルの事?・・まだまだ99%以上の人はご存じない。
無理もないです・・・広告も無いし、完成見学会なども有りませんからね♪
ご縁でつながり、とにかく頑張った賢者だけの楽しい究極の家創りですよ

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欧米では自分の資産は自分で守るという意識が高く、
映画やテレビなので見られる様に「
DIY(Do it yourself)」といって、
自宅のメンテナンスなどを自ら行う事はごく当たり前の事です。
その為、資材価格や施工手順などを熟知してる人がとても多く、
CM方式」を受け入れやすく、日本より超値打ちに建築出来るのです。
それと建築資材の市場価格が、オープンである事も要因になっています。

例えば、室内ドアなどは規格化されているので、ホームセンターで購入して、
好きな色で塗装を行なえば、誰でも古いドアと簡単に取替えができます。
日本なら、製造メーカーでサイズもデザインも色も違うし、
同じ製品はわずか数年で廃盤、すでに在庫もありません。
これではDIYは不可能ですから、高額出費覚悟で本職へ特注となる。
日本の場合は、もともとの建築業界の閉鎖的な体質と
注文者の勉強不足なところに建築業者が巧い事つけ込み、
安物を良く見せて如何に高く売り儲けるかを競っています。

また、施主様も建築会社へ全てを任せっぱなしで不満や文句だけを言う。
これでは、【値打ちで良い家】の建築は絶対に不可能です。
また、最新△△工法とか、□□システムとかに惑わされる
無知なお施主様も多いのです。
それに
欧米住宅の仕様レベルと比較して、
今時の国内住宅は値段の割りにお粗末です。

海外と比べると国内の家はまだまだ10年以上遅れているそうです。

そこで、日本でも欧米の建築システムである「CM方式」が登場したのですが、
残念ながら、【CM】の主流は大型プロジェクトであり、
個人住宅建築には殆んど普及していないのです。
要因を一言でいうなら、住宅CMで「
」を得るのはお施主様であり、
一般の請負工事の粗利と比べ、極端に少ないCM業務費では儲からない。
工事費が原価ガラス張りになり、一式請負時の儲けがバレバレになる。
おそらく「住宅CM」は、此れからも世間一般に知られていく事は難しい。

既に18年以上、儲かるなら誰でも参入して、あっと言う間に拡がる筈ですから。

相変らず住宅掲示板では「○○ホームってどうよ?」とか、

素人凡人の悲しさが満ち溢れている。

海外の業界人から見ると「日本はクレイジー」ですと・・・・・
海外には年間何万棟も販売するハウスメーカーらしきものは無いのです。
日本の消費者は、そろそろ賢くならないと大損しっぱなし。

■日本でも昔の家は、施主本人が CM「マネジメント」してました。




自宅を建てようと思っているけど、だれに頼むかな?
大工は腕の良い「源」さんで、瓦は隣村の「彦」さんで、左官は連れの・・?
あれ〜な〜んだ! 自分でやってるじゃん!
そのとおり!! 一昔まで自分で自宅のマネジメントしていましたね。
もし、あなたが建築に詳しく、専門業者の知り合いも多くいたら?
絶対に他人に頼まないで、自分で取り仕切ると思いますよ。
建設会社の社長は、他の工務店に頼まないですよね。
当然ながら、建築業界の人間は自分でマネジメントします。
本来、自宅建築は施主のあなたが「プロジェクトリーダー」なのです。
でも、一人で専門業者を選択したり工事手順も解らないので
建築マネジャーと手を組み、あなたの味方になって貰います。
勿論、専門業者は友人や親類の業者さんに依頼しても良いのです。
各専門業者の入札価格の総合計が「本物のガラス張り原価」です。
このシステムの目標は「高品質な建物」を「予定期間内」に、
「最少工事費で完成」させることにあります。
施主様に不利益な経費は取り除かなければなりません。
建材資材は問屋卸価格で購入したり、激安ネットで値打ちに購入。





 
 

同じ家で、3,000万円と2,000万円・・・(大手HMとの最大差額)
ただ価格を下げるなら、品質と人件費を削れば簡単です。
安い作業員(職人見習い)と、見ても解らない偽物建材。
隠れる部分で質を落とし、見えるところで見栄をはる。
そんな今時のローコスト住宅を本当に欲しいのですか?
耐震偽装、手抜き、不良建材・・・氷山の一角です。
すでに欧米のように自分の家は「自分の知恵で創る」時代です。


(碧南市 I様邸)
施主と請負契約を交わした元請だけが大儲けして、
下請け虐め形態で、良い家を創る事は不可能なのです。
良い家を創る絶対条件は、職人さんの「
」です。
気心しれた職人同士が、額に汗し喜びを分かち合う。
笑い声が聞こえる現場は、光り輝く住まいになります。
--------------------------余談-----------------------
現場毎に知らない職人の寄せ集めで「気」が合わず、
となりの他社現場で、怒号を耳にする事も多いです。

そんな「毒を吐いた家」は、入居される家族の将来までも
悪影響する事もあるのです・・・・言霊は怖い。




写真は20年〜30年の仕事仲間です。


【チーム井手は、何処にも負けない施工力】

★優良構造材の「高精度フルパネル加工」と確実な「組立施工技術」の
大手指定JAS認定工場
★各専門業者にあっては、
大手ゼネコン、ハウスメーカーの指定業者であり、施工技術は確実です。
★大工の棟梁は、父親の後を継ぐ
経験30年以上の熟練者で父親の時からの付き合いです。
★入居後の保証とメンテナンスは、
実際に施工した専門業者が直に行います。
(大手同等以上の施工力を保持しています=職人が同じですから当たり前です)
業者同士は既に20年以上の仕事仲間で、この事がチームワークの要です。
★高品質な輸入建材、国内メーカー建材を卸問屋価格(半値以下)でダイレクト供給致します。


USA・LOWESへリンク
【LOWE'S】の商品も個人輸入代行可能です。
商社の定期便コンテナに同梱します。



 全工事を完全分離発注する コンストラクションマネジメント方式
お奨めはピュアCM(完全分離発注方式)で〜す!



私が専属マネジヤー(CMr)で現場管理業務を行い、
専属の1級建築設計士が施工監理業務を行います。
各専門業者はパネル工場をはじめ、
基礎工事・屋根工事・大工工事・設備工事など約15社位になります。
注意
:設計事務所などが行なう(OS)オープンシステムとは異なります。
なぜなら、CMの場合は設計事務所も選択対象であり。設計士がCMrを兼ねる事はタブーとされる。


■ピュアCM(全工事完全分離発注)⇒ 原価工事費+設計フィー+CMrフィー
■実工事費⇒ 工事する職人や業者と直契約だから完全ガラス張り
■設計・監理⇒ 設計士も自由に選択可能 (資質と実務経験数)
■現場管理⇒ CMrの資質(心)と能力(技術)で、希望通りの家をいかに値打ちに創るかの思案
■窓口は⇒ 最初から終わりまでCMrです。貴方の強い味方である。
工事中建物見学⇒ 
事業主体がお施主様です。何でも自由にどうぞ。(極論:ゴミもお施主様の物)

CMの最大目的は何と言っても【コストダウン】と思います。
限られた予算内で、いい家を値打ちに建てる為には、気を入れて額に汗して働く職人さんや
専門業者に、直に仕事を頼む事が一番真っ当で適切な事ではないでしょうか。


CMrは、思いやりと気くばり
1. 協力会社や職人を叩いて、むやみに工事費を下げてはいけない。(粗い仕事になる)
2.
 自分の報酬料を発注者にハッキリ明示しないといけない。(私の給料)
3. 発注者に自分の商品を売ってはいけない。(お施主様へ利害生じさせない)
4. 利害が生じるので、設計や施工のハードの仕事を一緒にやってはいけない。
  業者側にいる設計事務所の「OS:オープンシステム」と大きく異なる。

 ハウスメーカーや工務店などの一括請負方式

○○工務店の為に働く現場の孫請業者は、お施主様の為に働いていないのです。
工務店に各業者が勤めている訳ではなく、一次下請工務店が変わると孫受け業者も全部変わる。
例えばCM会社が□□ホームの位置でマネジメントを行なっても、コストダウンはあまり期待出来ない。


■一社請負方式⇒ 利益最優先の販売価格 株主の為に利益を上げる必要がある。 
■実工事費⇒ 本当の工事費が不透明で、どこの誰が幾らで工事するかも分らない?

■設計・検査⇒ 請負会社の社内設計、若しくは外注下請け。
■現場管理⇒ 
請負会社の社員監督は、施工会社側の人間だから工期以外の管理は無理。
■窓口は⇒ セールスマン「売る人」である。当然、利益を出す事が最大の社内目標である。
■工事中建物見学⇒ 建物は請負会社のもので、休日に勝手に室内に入れない場合が多い。

お施主様は、一生一度の大事な自分の家をいったい誰が造るのかも分かりません。
そして、自宅の
本当の実行価格(原価)も隠されているのです。
現場の孫受け業者は誰の家かも知らず、メーカーと下請け工務店に利益を取られ、
残った少ない予算で安く造る事を強要され、半金手形で生かさず殺さずで働かされ、
それで本当に良い仕事が出来るのでしょうか?・・・人は心で仕事をするのです。

あなたと職人の間に、会社や人が入る程、あなたの大事なお金が消えていくのです。
住宅メーカーのトップセールスマンの年収を聞くとビックリします。(上場会社の部長より上)
現場監督も建築会社の社員であり、お施主様の味方では無いのです。


  入札方式で建設会社や工務店に一括発注する事が多い
B建築は腕は良いけど、高いし・・・
■一般競争入札方式
 競争入札等で建築会社を選ぶ方式
一般競争入札方式での業者選択方法です。通常この方式では、
最安値見積の「
建築会社」と「一括請負契約」を行い、設計事務所が監理を行なう。
落札した建設会社利益に、設計事務所の監理費が
2重負担となり、
割高になる事が多い。
設計士は監理のみで、結局は工務店のスキル次第ですね。

セントレア  ラグーナ蒲郡  

近場ではセントレア(中部国際空港)やラグーナハウステンボス、レゴランド名古屋はCMです。
大型プロジェクトや公共事業は、CMに移行しつつあるようです。



津市M様邸で、翌日雨天の為に頑張る8人

急勾配の屋根にいるのは、大工さん、屋根屋さん、足場屋さんの8人です。
夕方に組立が終わり、翌日の雨天に備えて、屋根足場を組みながら、
防湿シートを全員で急いで張っています。 (津市 M様邸)

大手などの元請会社から、受注時に叩かれた工事費を支払い日に値切られて半年後決済手形をもらった下請け職人にとってみれば、お施主様から直に工事を頂けて現金工事代金を頂ける事だけでも職人にとってみれば、とても「頑張る力」になるのです。職人の「志気」が大いに違ってきます。元請会社の為では無く、お施主様の為だけに一所懸命に額に汗をするのです。当然ですが出来栄えも違ってきて当たり前なんです。

【CMのマネジメント体系】
1.全体マネジメント 2.コストマネジメント
3.スケジュールマネジメント 4.デザインマネジメント
5.調達マネジメント 6.施工・安全マネジメント
7.品質マネジメント ・ISOとリンクしています。
私は、注文者様が専用サイトで現場進行状況を自宅で毎日確認できるようにしています。
(殆んど毎日現場を見に行くという意味です。全ての写真は最後に差し上げます。)
【注文者(施主様)の利点】 (全工事分離発注型の場合)
■建築本来のガラス張り原価表示で、コスト構成の透明化と適正価格の把握ができコストを最低に抑えられます。
■建築資材・建材、設備機器、照明器具など卸問屋や商社から60%〜50%OFF【注1】の卸直で直買可能。
■建築基準法等を守れば、本来の形であるオーナー主導の100%ワガママ住宅を建築可能。
■建築工法、建物構造、構造材仕様、建材仕様、設備器機仕様等を自由に選択できます。
■各専門業者単位の支払いで、工事終了後や出来高の支払いにより、専門業者倒産のリスクも少ない。
■友人、兄弟、親戚、知り合いの専門業者さんにも工事依頼が可能。

【注文者(施主様)のリスクと注意点】 (全工事を分離発注型の場合)
直営である為に全てのリスク管理を負う。(工事中の自然災害や傷など自己責任になる。)工事保険適用で対応。
借入れの場合、各工事の完工に合わせた出来高支払い【注2】を考慮した資金計画が必要です。
各専門工事業者との個別契約の為に契約書類は業者の数になります。
瑕疵保証は各専門工事業者の直接保証となります。(工事請負契約時に約款記載)
注文者(施主様)は、自宅建築工事の「プロジェクトリーダー」であるという自覚が必要。
*CM業務委託料は、建物規模、工事期間や様々な業務内容で異なり、CM企業によっても異なります。

【その他】(全工事分離発注型の場合)
注1】 値引き率は製造メーカーや製品によっても異なります。
【注2】 建材代金は現場納入日前で、各業者支払いは工事完工月末締め翌月10日支払いが一般的です。
     住宅資金の借入れ予定をされている建て主様は、現場の出来高に応じての支払いを行う為に
     同じ融資先で繋ぎ融資を受ける事が出来ます。

CM建築に向かない注文者
■大手ハウスメーカーの流行デザインが好みの方。
■大手が技術的に間違いないと、カン違いしている方。
■CM方式が心配と思う方。
■打合せや、振込み支払いが面倒と思う方。
■工事中の現場には余り行きたくない方。
■CMのシステムが理解出来ない方。 ⇒ 例え話で!  HMや工務店でどうぞ! 

重要 ■10年保証を勘違いをされないようにしてください。
私の過去の建築棟数430棟で、保証問題を生じた事例は1棟も無いですが、
何か有ったらとか心配する方は、「まもりすまい保険」があります。
しかし、殆どの場合は保険金が支払われないのです。
過去に発生した瑕疵は全てが免責10万円以下の手直しで、保険金対象外でした。
「まもりすまい保険」では、台風、暴雨風、地震などの自然被害は補償外であり、
これらの原因で雨漏りなどの被害が出ても、建築会社に文句は言えません。
「構造駆体」と「屋根外壁」に問題が生じた時の「10年瑕疵担保責任保険」です。
普通に考えて、10年位で問題が発生したなど、聞いた事がないですけどね。

もし、問題が生じて手直しが有った時に、必要工事費として請負業者が保険金を受け取ります。
請負業者が倒産などで消費者が困った時には保険金は消費者へ支払われます。
あくまでも保険金負担は請負業者であり、当然利益の中に加算されています。
どんなに
ローコスト住宅であっても普通の使用状態で10年位では構造駆体には問題は発生しません。
保証を売物にする業者ほど、責任施工に自信が無い業者ではないでしょうか。

保証保険付き地盤改良工事をキチンと施工してもらって、
入居する時に共済等の火災保険と地震保険に加入しておく事です。
勿論ですが、工事中は工事保険に加入しますが、工事中の地震保険は今のところありません。
■職人派遣や部材提供での支援。
●個人住宅をCMで建てる為の情報。
■マネジャーのひとり言
CMは、建て主に対して「思いやり」と「気配り」が無いと絶対出来ないと言われていますが、その通りで、精神的にも体力的にも非常に疲れます。しかし、とても奥深く遣り甲斐のある仕事です。無から完成引渡しまでを一人で責任を負って進めなければ成りませんので、あまりにもやる事が多くて、CM業務費から考えると絶対に割りに合わないし、一人ならどんなに頑張っても年間の業務件数も3棟迄です。大手の現場監督が何棟も現場を受持つ事など、私にはとても信じられません。(毎日現場へは見に行かないのだろうか?⇒ お隣で大手HMが建築中にそこの監督と会った事は無い)それと、住宅のプロであっても誰にでも出来る仕事では無く、それは有能な設計士であっても同じです。普通の納まりに妥協せず美しい納まりを毎日考え、現場進行に合せた職人と資材を動かせないと、現場は直ぐ止まります。また、大型プロジェクトのゼネコンCMと違い、住宅CMはボランティア精神が無いと絶対に無理なのです。でも、お施主さんと一緒に創り上げていく楽しさと喜びと、完成の感謝を頂けるだけで次に働く原動力になります。私のクライアント様で多い職業は、一番が「医師」次が「教職者」と「企業経営者」で全体の6割を超えます。ですから、CM業務を依頼されるお施主様は、間違いなく「賢人」なのです。また、海外生活経験者の方も多く、昨今のハウスメーカーの家には興味無いとおっしゃいます。特に奥様の探究心と、本物志向で物を見抜く洞察力も高く、ライフスタイルが確立された方々です。それに驚く事にクライアント様の共通点は、とにかく「お洒落」な方ばかりです。また、「CM方式」を知ることが出来る運の良い建築主様は、極極少数ということです。
未だに99%の方は住宅のCMをご存知無いでしょうし、もし、殆んどの消費者がCM方式に気がついたら、建築会社の総請負工事は減るし、かと言ってCM料金の僅か数%の経費では、大勢の社員を抱えての経営は無理です。だから建築業界での経験豊富な監督さんなどは、独立して「CM業務」で社会貢献をしてください。ただし、少規模住宅だけでは食べていく事はかなり難しいので覚悟が必要ですけど・・・・







貴方は自分でルートを選び、目的地に向かってマイカー運転をしますか?
もしくは、目的地だけを告げて、
他人である運転手に全てを任せますか
ここで言える事は、どちらも事故のリスクは同じです。
マイカー運転でのカーナビや先導車の役目が私達の仕事になります。
安心して付いて来てください。




CM方式で、輸入住宅を建てられた体験談を小冊子して頂きました。
家を手に入れる鍵と醍醐味が伝わってきますよ。 → COMYさんのブログ


「CMとは何ぞや!」
先ずは知る事が重要。
著者:小菅 哲氏
(参考資料)
アマゾンで販売しています。
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